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Nouvelle définition des surfaces de plancher

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Le 16 novembre 2011, l'ordonnance n° 2011-1539 a été publiée au journal officiel définissant les surfaces de plancher à prendre en compte en droit de l'urbanisme, en remplacement des célèbres SHON (Surface Hors Œuvre Nette) et SHOB (Surface Hors Œuvre Brute).

Cette ordonnance modifie l'article L112-1 du code de l'urbanisme.

L'article 3 de l'ordonnance indique :

Dans toutes les dispositions législatives, les mots : surface hors œuvre nette, surface de plancher hors œuvre nette, surface développée hors œuvre nette, surface hors œuvre brute, plancher hors œuvre nette, surface de plancher développée hors œuvre, superficie hors œuvre nette, surface développée hors œuvre et surface de plancher développée hors œuvre nette sont remplacés par les mots : surface de plancher.

Cette nouvelle règlementation apporte un peu de simplification dans le domaine du calcul des surfaces des constructions où l'empilement des textes a abouti à une multitude de définitions possibles. En 2003, j'ai fait une recherche exhaustive des différentes définitions de surface de plancher pour un client. j'en ai trouvé 9, toutes appuyées sur des textes réglementaires ou législatifs !

Le contexte :

Aux termes de l'article 25 de la loi Grenelle sur l'Environnement II (LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour l'Environnement), le parlement a autorisé le gouvernement à légiférer par voie d'ordonnance pour clarifier et simplifier un certain nombre de dispositions du code de l'urbanisme.

En juin 2010, le Secrétaire d’État au Logement, Benoist Apparu, a constitué 4 groupes de travail pour proposer au gouvernement les ordonnances à prendre dans le cadre de l'article 25 (cité ci-dessus). L’Ordre des géomètres-experts a participé à ces 4 groupes de travail. Plusieurs propositions des géomètres-experts ont été retenues.

L'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 est l'un des textes issu de ce travail.

Le texte :

La surface de plancher s'entend comme :

la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

L'épaisseur des murs n'est plus prise en compte pour ne pas nuire à l'effort d'isolation des constructions, un des axes forts du Grenelle de l'environnement.

Un décret en Conseil d'Etat précisera les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation.

Domaine d'application de la surface de plancher :

La surface de plancher sera le nouveau critère à prendre en compte dans le calcul de la densité d'une unité foncière.

Conjointement à la nouvelle notion d'emprise au sol des constructions, cette nouvelle définition de la surface de plancher sera prise en compte pour déterminer la nature de l'autorisation d'urbanisme nécessaire pour les travaux et les projets de construction (permis de construire ou déclaration préalable), ainsi que dans le calcul du seuil en dessous duquel certaines opérations de construction seront exonérées du recours obligatoire à un architecte.

Calendrier :

La nouvelle définition de la surface de plancher entrera en vigueur le 1er mars 2012. L'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 prévoit que, depuis le jour de sa parution et jusqu'au 29 février 2012, les documents d'urbanisme et les plans de prévention des risques pourront exceptionnellement faire l'objet d'une modification simplifiée pour adapter leurs seules règles se référant aux anciennes surfaces hors œuvre à la prise en compte de la nouvelle définition de la surface de plancher. Il convient de préciser également que les demandes de permis seront étudiées en SHON jusqu'au 29 février 2012, et que tout modificatif du même permis qui a vocation à créer de la surface de plancher après le 1er mars 2012 devra être recalculé en surface de plancher.

La parution du décret d'application de l'ordonnance, ainsi que de sa circulaire, est donc attendue bien avant la date d'entrée en vigueur de cette réforme. Je complèterai ce billet dès la publication de ces textes.

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Eric Hoffmann

Auteur: Eric Hoffmann

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